美凯龙308家商场覆盖29省市 净利45亿投资性房地产贡献近半

　　家具商场运营龙头美凯龙(601828.SH)仍在扩张。

　　年报显示，美凯龙经营自营商场80家、委管商场228家，覆盖全国29省市，较上市之前的2017年6月底214家(自营加委管)增加了94家，成为国内拥有商场数量最多的大型商业运营商。美凯龙的经营模式类似于地产商。截至去年底，公司总资产为1108.61亿元，而投资性房地产高达785.33亿元，占比达70.84%。

　　巨额投资性房地产也给公司带来了十分可观收益。2016年至2018年，美凯龙公允价值变动净收益分别为17.54亿元、19.96亿元、17.67亿元，三年合计达55.17亿元，接近净利润的一半。

　　美凯龙的142.40亿元营业收入中，商品销售及家装收入仅为4.66亿元，占比仅为3.27%，超过一半的营业收入来自营商场的租金收入。

　　备受关注的是，激进扩张的美凯龙资金消耗较快。上市仅一年，其融资总额已达310亿元。截至去年底，债务达317.22亿元。募资32.22亿元，资产负债率依旧上升至59.14%。

　　控股股东红星美凯龙集团债务接连大幅攀升，至2017年底，达到619.54亿元，资产负债率为67.46%。前日，公司公告称，红星美凯龙集团引入阿里入股，后者出资43.59亿元。

　　投资性房地产贡献净利半壁江山

　　作为国内领先的家居装饰及家具商场运营商，美凯龙绝接近一半收益来自于投资性房地产。

　　美凯龙由车建兴实际控制，其实际控制的股份为64.28%。公开资料显示，2007年，车建兴与妹妹车建芳出资1600万元组建上海红星美凯龙投资有限公司，后改名为红星美凯龙控股集团，车建兴持股92%。也是在在这一年，红星美凯龙控股集团与红星家具集团共同出资设立上海红星美凯龙家居家饰品有限公司，后更名为红星美凯龙家居集团股份公司。去年1月17日，公司成功闯关IPO登陆上海证券交易所。

　　美凯龙的主营业务依托家居展开，主要通过经营和管理自营商场和委管商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，还提供包括互联网家装、互联网零售等泛家居消费服务及物流配送业务。

　　总体而言，美凯龙盈利能力较强。2013年至2018年净利润合计达到214亿元。

　　当然，虽然营业收入持续增长，但净利润有所波动，2015年、2016年同比分别下降10.33%、17.14%。

　　今年一季度，公司实现营业收入35.35亿元，同比增长22.37%，净利润13.14亿元，同比增长11.14%，延续了增长势头。

　　不过，长江商报记者查询2015年以来财报发现，美凯龙的经营业绩中，投资性房地产贡献不可小觑。

　　公司投资性房地产增长较快。2013年至2018年，其分别为581.90亿元、551.17亿元、613.61亿元、669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，5年增长了200亿元。截至去年底，公司总资产为1108.61亿元，投资性房地产占比达70.84%，投资性房地产无疑成为公司核心资产，公司也成为名副其实的“房叔”，其也是截至目前A股3616家公司中持有投资性房地产最多的公司。

　　上述同期，因投资性房地产带来的公允价值变动收益分别为20.55亿元、18.62亿元、10.10亿元、17.54亿元、19.96亿元、17.67亿元，分别占当期净利润的68.20%、57.42%、31.32%、51.63%、48.95%、39.47%。6年合计为104.44亿元，约占合计净利润48.80%。

　　从主营业务营收构成来看，去年，其自营商场租金收入高达71.68亿元，占比50.34%，毛利率高达77.58%，而其商品销售及家装收入只有4.66亿元，占比3.27%，毛利率33.66%，不到租赁业务毛利率一半。

　　综上所述，美凯龙的盈利模式更多类似于中国建筑、万科等，投资性房地产成为其收入主要来源。

　　IPO融资32亿负债率依旧上升

　　投资性房地产快速增长的美凯龙持续扩张，尽管频频大手笔融资，但资金压力仍旧未彻底解决。

　　年报显示，截至去年底，美凯龙拥有商场308家(自营80家、委管228家)，已覆盖全国29个省、直辖市、自治区的199个城市，商场总经营面积1893.93万平方米。根据招股书，截至2017年6月30日，其拥有商场数量为214家(自营69家、委管145家。一年半时间，商场数量增加了94家，其中，委管商场增加83家。商场经营面积也增加了564.33万平方米，2017年6月底为1329.60万平方米。

　　一份资料显示，1329.60万平方米经营面积，超过凯德置地102座以及万达广场190座。

　　无疑，美凯龙已经成为国内拥有商场数量最多的大型商业运营商。

　　商场数量和经营面积激增背后，是美凯龙大举融资。

　　早在2012年，美凯龙就筹划冲刺A股市场，排队3年未能如愿，急着筹资的美凯龙转赴香港。2015年6月，其顺利登陆港股市场，募资55.73亿元。不过，50多亿元募资似乎并未解渴，公司仍然不忘冲刺A股，终于在去年初圆梦，实现募资32.22亿元。

　　长江商报记者，两次IPO合计募资约88亿元，美凯龙资金压力依旧。

　　2015年，其资产负债率为48.25%，2016年、2017年接连上升至51.04%、54.72%，去年募资之后依旧攀升，达到59.14%。

　　截至去年底，公司债务合计为317.22亿元，其中，短期债务为102.60亿元。同期，公司货币资金85.28亿元，经营性现金流58.58亿元，同比下降10.27。

　　备受关注的是，母公司红星美凯龙集团发行43.59亿元可交换公司债券，阿里巴巴包揽。引进阿里作为战投的背后，也是美凯龙集团债务压力奇大。2015年至2017年，其债务分别为264.10亿元、367.06亿元、490.31亿元，两年增加230亿元。其资产负债率由61.45%升至67.46%。

　　142.40亿元营收，商品销售及家装收入仅4.66亿元，占比3.27%，超过一半营收来自营商场租金收入。

　　来源：长江商报