正荣地产上半年零拿地净亏损26亿 短期债务超300亿频现债务违约

　　债务违约频频发生的正荣地产(06158.HK)债务再现延期。

　　日前，正荣地产发布2020年公开发行公司债券(第一期)(品种二)2022年第二次债券持有人会议结果的公告。

　　此前2022年7月22日，正荣地产曾召开过“20正荣02”的2022年第一次债券持有人会议针对付息安排进行调整，而第二次债券持有人会议则是在原定基础上再一次延期。

　　注意到，千亿房企、“闽系黑马”正荣地产近几年高速扩张的后遗症逐渐显现。今年以来，正荣地产开始出现流动性危机，尤其是经历2月份的股债双杀之后，曾出现多次债务违约。

　　截至2022年6月30日，公司借款总额约为640.7亿元，其中1年内到期需偿还的债务总额约326.17亿元;拥有现金及银行结余约142.29亿元，其中受限现金约105.05亿元，现金及现金等价物仅约31.37亿元。

　　正荣地产业绩也出现了“滑铁卢”，2018年上市后，业绩增速持续放缓，今年更是在上市五年后出现亏损，归属股东净亏损为26.11亿元。

　　在此情况下，今年上半年正荣地产零拿地，聚焦去化，并频频出售资产以缓解流动性。

　　业绩承压销售降超七成

　　正荣地产作为近几年“闽系黑马”的代表企业之一，主要布局长三角等重点城市，2018年挺进千亿房企俱乐部，并成功赴港上市。

　　2019年，正荣地产开始降速，之前高速发展的“后遗症”开始显现。2019年及2020年，正荣地产实现营业总收入分别为325.8亿元、361.34亿元，增速分别为23.11%、10.96%，下降明显;净利润分别为25.06亿元、26.51亿元，增速更是从18.19%降至5.76%。

　　2021年，正荣地产实现营业总收入375.13亿元，同比增长3.82%;净利润8.09亿元，同比下降69.48%。虽然增速下滑，依然保持着盈利。

　　而今年，上市5年，正荣地产由盈转亏。2022年上半年财报显示，期内公司收入较2021年同期减少19.6%，为128.68亿元;亏损22.52亿元，去年同期溢利为15.03亿元，归属股东净亏损26.11亿元;毛利率较去年同期下降9.1个百分点至10%。

　　净利指标由盈转亏，除受毛利润下滑影响外，缘于上半年大幅计提减值损失以及重估收益、汇兑损失以及销管费用率上升所致。2022上半年正荣地产计提库存减值8.8亿元，汇兑亏损净额2.4亿元，投资物业与金融资产重估合计亏损10.8亿元，销管费用率从去年同期的3.8%升至5.1%。扣除重估收益、汇兑损益、减值亏损及递延税项后，正荣地产实现核心净亏损5.47亿元。

　　正荣地产表示，亏损原因在于，受新冠疫情持续反复、中国房地产行业整体需求下滑及融资环境持续收紧等影响，导致项目售价下降、毛利率下降及计提资产减值有所增加。

　　销售延续去年以来的低迷行情，今年上半年正荣地产销售额仅约为213.7亿元，去年同期约为822.99亿元，同比大幅缩减74%;总合约销售建筑面积同比减少约73.8%，约为130万平方米，合约平均售价也随之下降，为1.63万元/平方米。

　　债务违约陷入流动性危机

　　今年以来，正荣地产开始出现流动性危机，尤其是经历2月份的股债双杀之后，正荣地产曾出现多次债务违约。

　　自3月底交换要约获批以来，正荣地产已经三次宣告债券再次违约，累计违约金额7474万美元;叠加待偿短期有息债比重达51%以及应付商票及贸易款规模170亿元，预期债务违约风险将进一步扩大。

　　财报显示，截至2022年6月30日，公司借款总额约为640.7亿元，其中1年内到期需偿还的债务总额约326.17亿元。截至报告期末，正荣地产负债总额1591亿元。

　　从现金流来看，截至2022年6月30日，正荣地产拥有现金及银行结余约142.29亿元，其中受限现金约105.05亿元，已抵押存款约5.88亿元，而现金及现金等价物仅约31.37亿元，难以覆盖短期债务。

　　债务压力下，正荣地产开始出售资产还债。1月30日，正荣地产转让厦门市荣璐置业有限公司49%股权给平安信托;2月24日，正荣地产将天津“和筑梅江”项目公司的51%股权转让给合作方美的置业;3月27日，以1.56亿元价格出售旗下正隆(佛山)置业发展有限公司51%的股权给新希望(14.840,0.14,0.95%)地产;7月22日，正荣地产控股股东欧宗荣全资拥有的RoYue Limited所持有的公司2950万股普通股被强制出售;8月出售泉州正朗置业51%股权予地方国资。未来正荣亟须获得地方政府纾困的援助，于项目层面引入地方国资或由地方政府牵头引入地方AMC和第三方进行注资支持项目续建，积极打通出售渠道，加速资产盘活。

　　不过，从出售的项目来看，正荣地产由此获得的资金额度有限，上述资产处置公布的回笼资金还不到3亿元，对于上百亿的负债来说“杯水车薪”。正荣地产表示，将继续寻求合适机会出售其他项目公司的股权。

　　正荣地产董事会副主席刘伟亮曾表示，经公司梳理，旗下一批合作项目通过与国央企进行股权转让，预计可以回收30亿元到40亿元;此外，他还表示，正荣地产有资产总值接近100亿元的自持物业，净价值约40亿元到50亿元左右。但截至目前，并未有预期中的收购事件公布。

　　受市场下行压力加大、流动性压力持续攀升的影响，2022年开始正荣暂缓拿地，上半年没有新增土地，而是将工作焦点放在加快重点和难点区域的推盘和去化，改善库存结构等方面。截至2022年中期，正荣土地储备2215万平，较年初减少14.6%，仍可保障未来2—3年的需求。来源：长江商报