拿地八年入市，装修降标、擅改设计？ 格力地产上海“网红盘”陷入纠纷泥沼

　　上海“网红盘”格力·海德壹号在建工程。 李贝贝/摄

　　近日，上海前滩“网红盘”格力·海德壹号多名业主向《华夏时报》记者爆料，该项目存在拖延工期、装修降标、擅自更改设计的情况。

　　截至目前，业主方与格力地产(600185.SH)旗下上海海控合联置业有限公司(简称“上海海控”)已进行过三轮沟通，但仍未能达成一致。《华夏时报》记者了解到，双方争议的焦点集中在三角阳台、物业费涵盖范围等方面。

　　7月8日，格力地产集团方面向《华夏时报》记者回复称，公司高度重视业主的投诉。此前业主将问题反馈到建交委(质监站、规资、图审中心)等相关部门，公司已积极配合相关部门，真实、准确、完整地提供了相关材料，并详细说明了相关情况，同时亦积极和业主代表开会说明了施工现场情况。“我们认真对待每一位业主的投诉与建议，后续我司将继续就相关问题加强与业主的沟通。”

　　7月15日起，格力·海德壹号业主发起“不提升品质集体抵制购买车位”的投票接龙活动，3天内已有80余户业主参与，超过163套总房源数的一半。多名业主表示，还将抵制14.9元/平米的“天价”物业费，“直到格力提供与高昂物业费对应的公区、车库环境和物业服务”。

　　楼盘大幅降标?三角阳台无法兑现

　　据公开信息，2014年12月24日，经过124轮竞价，珠海国资企业格力地产联合体击败恒基兆业、三湘地产等一众房企，以16.14亿元的价格竞得前滩地区Z000801编制单元32—01地块，楼面价6.58万元/平米，溢价率127%。

　　作为上海前滩“九宫格”内最后一个入市住宅项目，因为一二手房价“倒挂”、以及江景、华二教育、商业配套等诸多优质资源，2023年2月8日，延期8年之久才入市的格力·前滩海德壹号推出163套建面约76—555平米房源，开盘即罄。

　　在之前的认筹阶段，尽管备案价高达12.98万元/平米，且未设售楼处样板房，格力·海德壹号仍然吸引了639组认购，相当于4个人抢1套房。同时，该项目最终入围分达100.65。按基础分60分计算，入围者至少需缴纳215个月社保(约18年)。

　　然而，距离正式交付(2025年6月30日)不足一年，业主们与开发商之间的矛盾却愈发激化起来。近期该项目业主向记者爆料，该项目施工进度滞后，且存在装修大幅降标、施工方擅自更改设计等多个问题。

　　6月28日，记者在格力海德壹号项目工地看到，工地正常运作，不时有渣土车进出。施工铭牌显示，32—01地块在2017年6月即已开工，但预计在2025年4月竣工。从工地围墙向内部看去，项目楼栋外立面还搭有脚手架，内部装修仍呈毛坯状态。

　　今年3月，格力地产上海海控合联置业有限公司副总经理周立东在业主群解释说，“我们是珠海国企，目前各项工作正常运行。主要是外露钢结构的供货影响了现场进度(成品外观不达标不能出厂)”。而在2023年7月底该项目被报道“开发商疑停工跑路”时，周立东也解释说，项目采用全钢结构的框架结构体系，施工难度大、工厂加工周期长。

　　施工疑似缓慢之外，“三角阳台”不能兑现，是业主们最为诟病的问题。

　　业主王赟(化名)向记者介绍说，根据当初的楼盘宣传资料，该项目在室外设计了三角形的270°景观阳台和全景观光电梯，加上大面积的玻璃，可以最大程度地一览黄浦江景，“这个楼盘户型可以说都是为了三角阳台，整体楼盘品质的提升，三角阳台占了很大因素。”

　　但今年初，项目方突然告知业主，三角阳台不能正常使用或站立，令业主们十分意外。记者看到，目前该项目标志性的外挂式三角全景阳台均为镂空或半镂空形态。按照相关规定，悬挑阳台算“半面积”。王赟解释说，违约不兑现三角阳台，是因为开发商需要补缴建筑面积的费用，这不应由已经等待收房的业主承担。

　　“即使是有必要、必须调整设计方案，也应该要跟业主提前说明的。”另一名业主罗涛(化名)透露，自己在购房时就将项目宣传资料进行了公认，但依然没能阻挡开发商临时变更相关设计方案。

　　罗涛强调，根据上海市规划和自然资源局于2019年底发布的《建设工程设计方案批后调整和建设工程规划许可(金麒麟分析师)变更管理办法》，“已取得建设工程规划许可证的建设项目，需变更建设工程规划许可证，变更内容涉及禁止类事项的，不得变更;变更内容涉及限制类事项，应申请变更建设工程规划许可证和附图”。

　　在装修方面，业主们则认为“项目与宣传的定位不符，与前滩核心区位不匹配”“完全不能接受目前的方案，并且表示强烈抗议”。因此，业主们要求开发商整改提升并在前滩大道处增设小区大门，要求对标周边同档次小区全面提升简陋的地库，包括但不限于进出地库坡道吊顶、入户大堂前区及地下落客区吊顶、照明提升为感应灯并结合吊顶进行方案设计等。

　　此外，业主们还认为，公区装修效果图方案“与楼盘档次严重不符，明确不接受目前的方案”，并要求开发商提供目前的公区及套内精装成本单方标准，且设计师团队与商业宣传资料承诺的由HBA团队进行设计不符，设计方案(过程稿)未反映“低调奢华”等。

　　三轮沟通，关键问题仍未达成一致

　　记者获悉，截至6月底，针对项目存在的诸多问题，业主方与上海海控已进行过3轮沟通。根据3份沟通纪要，开发商给出了一些解决方案。

　　比如，对于项目施工进度的问题，上海海控方面回复称，之后会整理可视化工程进度及针对进度滞后采取赶工措施，通过市场营销部公众号发布告业主家书的方式告知(每两周一次);对于业主提出的“主入口方案使用功能缺失”“地库简陋”等问题，上海海控也表示，会在原大门位置考虑优化调整、地库重点区域将根据工程进度考虑适当提升等。

　　遗憾的是，目前双方在关键问题上仍未达成一致。从沟通会纪要中记者看到，对于业主们最为关心的三角阳台，上海海控拒绝整改，表示“三角阳台按图施工，同时相关政府部门已经给予投诉回复。目前现场条件、政策均不具备修改条件”。

　　对此，业主林波(化名)表示，这是格力地产的单方面说辞，业主们并没有拿到投诉回复：“确实流程也是如此：政府部门(浦东新区建教委)把意见给到格力地产，由格力方面自行向业主回复。”

对于业主要求提供全套审图通过的施工图纸、以及过程中所有变更记录的说法，上海海控方面则表示，项目仍在建设中，不提供过程版图纸，项目竣工后可提供竣工图。至于“公区装修效果图方案与楼盘档次严重不符”，是因为“HBA团队仅参与户型方案设计，未涵盖公区”。

　　格力·海德壹号施工铭牌。 李贝贝/摄

7月9日，格力方面向记者回复称，关于三角阳台问题，前期概念方案阶段为外方设计单位绘制，后续方案、施工图设计则由国内设计院根据规范要求进行深化设计，现场按最终施工图进行施工。房屋预售时以阳台范围(不含尖角部分)(预测房产面积)进行销售，销售合同户型图、预售建筑面积图与施工图一致。

　　“三角阳台”范围(不含尖角部分) 图源：格力地产提供

　　“业主投诉建交委(质监站、规资、图审中心)等相关部门后，我司已积极配合相关部门，真实、准确、完整地提供了相关材料，并详细说明了相关情况。”格力方面表示。

　　至于“降本”之说，格力地产则强调，“对比实际装修标准和宣传资料，我司未发现(格力·海德壹号)’降本’情况。”格力地产方面进一步指出， “精工质本”是格力地产长期恪守的建筑精神和开发理念。自2023年年底以来，我司在符合预售合同的基础上，结合市场变化，围绕客户关注点，采取积极沟通的态度，对项目进行整体优化，提升品质。

　　业绩不佳，网红盘被指“存货减值计提不准确”

　　双方之所以不能达成协议，王赟直言“就是资金的问题”：“你看他们之前的计提情况。实际上项目没那么多利润，所以就给这个项目减标了。”

　　根据今年2月20日晚间格力地产披露的上交所下发的纪律处分决定书，格力地产在2018年至2022年因存货减值计提不准确，导致当期利润存在错报。

　　具体而言，格力地产在2018年至2021年存货减值测试中，存在对子公司上海海控保联置业有限公司“海德壹号”、上海海控太联置业有限公司“公园海德”两个地产项目可售面积、可比售价选取错误。同时，公司存在对重庆两江新区格力地产有限公司“重庆两江”地产项目P19地块可比售价选取错误、未对可比售价进行修正等问题，高估存货可变现净值、少计提存货跌价准备。

　　上述操作导致格力地产在2018年—2021年度累计少提存货减值导致多计净利润6.26亿元。其中，2018年度少提存货减值并多计利润4.42亿元，占当年度净利润的86.21%;2019年、2020年、2021年，格力地产分别多计利润303.8万元、1.63亿元、1886万元，分别占当年净利润的0.58%、29.10%、4.1%。

　　针对“存货减值计提不准确”的问题，格力方面向《华夏时报》记者解释说，2023年7月18日公司发布《格力地产股份有限公司关于对上海证券交易所监管工作函部分回复的公告》，对海德壹号项目计提存货跌价准备的原因进行了分析说明。

　　其中，2020及2021年上海锦云江悦项目(即海德壹号)业态包括住宅、商业、车位。对于住宅，会计差错更正前，公司选用周边二手楼盘售价作为预计售价;会计差错更正后，公司参考周边可比楼盘一手房售价及备案时间，按照国家统计局公布的上海市当年新房价格增长率计算确定预计售价，预计住宅2020及2021年末销售均价分别为12.43万元/平米、12.95万元/平米;

　　对于商业及车位，公司参考周边可比项目售价并综合考虑自身的品牌定位、所在区位、工程设计、装修标准等因素确定预计售价，预计商业2020及2021年末销售均价分别为5.77万元/平米、6.32万元/平米;车位各年均为1.25万元/平米。

　　该项目于2023年1月开始预售，根据上海市新房定价政策，项目备案价格均价为12.98万元/平米;商业预计销售均价为5.56万元/平米;车位预计销售均价为1万元/平米。

　　上半年预亏，剥离房地产开发业务

　　截至记者发稿，双方仍未达成一致。而需要注意的是，上海“网红盘”陷入纠纷的背后，格力地产近年陷入窘境。

　　该公司于3月30日发布年度业绩报告称，2023年，格力地产营业收入约47.32亿元，同比增加16.95%;归属于上市公司股东的净利润亏损约7.33亿元。2022年同期营业收入约40.47亿元;归属于上市公司股东的净利润亏损约20.57亿元。

　　4月27日，格力地产发布的2024年一季度业绩公告显示，公司当季营收约14.76亿元，同比增加49.27%;但归属于母公司的净利润为-1.03亿元，扣除非经常性损益后的净利润更是达到了-1.39亿元。

　　债务方面，公司今年到期的短期债务和一年内到期的长期债务合计有54多亿，公司年报披露货币资金11亿。对此，格力地产表示，2023年公司实现营业收入47.32亿元，目前债务偿还情况良好、无逾期情形。

　　7月9日，格力地产披露，预计2024年半年度实现归属于母公司所有者的净利润为约-6.03亿元到-7.8亿元，较上年同期下降约3.91亿元——5.68亿元，同比下降184.35%——268.08%，预计仍为亏损。

　　值得一提的是，就在7月7日，格力地产发布公告，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，上市公司拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海市免税企业集团有限公司不低于51%股权。来源：华夏时报