地产并购融资开闸：国资忙接盘 爆雷房企却不愿打折卖？

　　“有的出险房企其实我们已经接触好几年了，手里的一些项目也在接洽，但是就没有能收购的。偶尔有那么一两个项目能谈的，但对方就一直扛着不降价。”

　　随着并购融资的松绑开闸，房地产收并购在近期再次成为行业焦点，尤其是国资央企背景开放商的接盘，更是频频上演。

　　从出险房企的角度来看，想要活下去，及时出售资产，回笼资金，降低债务，犹如救命稻草。但另一方面，有国资房企投拓人士则感慨，“大浪淘金，非常困难”。

　　这其中，自然有收购方对于交易安全性、投资收益率等维度的诉求。同时，出险房企过去因为撬动杠杆所埋下的“雷”，也为收并购增加了困难。

　　有观点认为，2022年地产行业会开启并购大年。但目前来看，或许并不会那么顺利。

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　　2021年年末，政策端释放出积极的金融利好信号，国内融资环境迎来适度调节，但是即便如此，在执行层面发债规模尚未得到明显改善。据贝壳研究院统计，2022年1月房企境内外债券融资累计约481亿元，同比大幅下降70%。

　　不过，一个值得关注的信号开始闪现。在低迷的融资背景之下，招商蛇口、建发房产等房企相继成功发行并购类票据，华润置地、大悦城(3.820,0.06,1.60%)控股等房企则获得并购融资额度授信，金融机构对于房企并购融资的态度正在发生转变。

　　第一家“吃螃蟹”的房企当数招商蛇口。1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票据(并购)30亿元完成注册，并在24日完成发行，成为今年首笔成功发行的行业内并购类票据。首期发行规模为25.8亿元，其中12.9亿元用于收购住宅项目公司股权。

　　在1月下旬，建发房产也完成发行2022年度第一期中期票据(并购)，发行金额合计为10亿元。根据发行文件，该公司预计安排其中4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权。

华润置地及华润万象生活则在同月分别与招商银行(51.070,0.85,1.69%)签署《并购融资战略合作协议》，并分别获得200亿元和30亿元的并购融资额度，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化。

　　房企并购类融资的逐步落地，其实是对2021年末政策的积极响应。去年12月，人民银行与银保监会联合出台通知，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购。

　　针对金融机构，人民银行与银保监会则鼓励其做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，助力化解风险、促进行业出清。

　　事实上，近期已有多家商业银行公开表态，逐步打开对房企的并购融资。1月21日，浦发银行(8.590,0.04,0.47%)簿记发行规模为50亿元的房地产项目并购主题债券，期限为3年，这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

　　紧接着，1月下旬和2月中旬，广发银行和平安银行(16.410,0.13,0.80%)均计划发行50亿元房地产项目并购主题债券，与浦发银行一般，募集资金将用于房地产项目并购贷款投放。

　　在政策的鼓励之下，金融机构对地产并购项目提供资金的意愿有所增强。而从前述提到的情况来看，目前顺利获得并购类融资的大多数是国资或央企背景的地产开发商。

　　针对商业银行并购贷款，2015年中国银监会修订并发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》主要包括三条核心条款：一是并购贷款期限一般不超过7年;二是并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%;三是商业银行原则上要求借款人提供充足的能够覆盖并购贷款的担保。

　　基于此，有银行人士观点指出，针对出险企业项目的并购，项目非常复杂。银行并购贷款属于中长期贷款，贷款的风控会比企业的普通贷款要严格，对借款主体的自有资金要求也会比较高，因此更偏向国企央企。

　　有业内观点认为，房地产并购项目融资，极有可能会成为2022年房地产风险化解的关键。根据贝壳研究院统计数据显示，2022年仍然是房企偿债的高峰之年，年内到期债券总额接近万亿。贝壳研究院预计，2022年会有更多的优质房企发行并购债。

国资忙接盘 但难掀起并购大潮

　　而在当前的收并购市场中，国企央企无疑是最重要的一支力量。近段时间，以中海、华润为代表的多家头部房企，相继将融创、世茂、中南建设(4.070,0.01,0.25%)、雅居乐等房企的项目资产收入囊中。

　　1月24日，雅居乐、世茂集团相继公告称，将各自持有广州亚运城项目约26.66%、26.67%出售给中海地产，代价分别为18.43亿元、18.445亿元。近些年来，广州亚运城常年霸占广州新房销冠位置。在这两笔收购完成后，加上原有权益，中海地产在广州亚运城项目的权益占比将升至73.33%。

　　1月21日，世茂集团还以10.6亿元的总价出售上海北外滩项目公司股权，收购方为隶属上海市国资委的一家地产开发公司。同样在1月，融创相继转让了位于武汉、昆明等城市的多个项目公司的股权，接盘方包括首创置业、武汉城建、华发地产，这三家分别是北京、武汉、珠海的国企。

　　此外，有央企开发商人士向新浪财经透露，除了出险民营房企的项目外，监管层也鼓励央企去接盘城投的项目。“对于国企来说，并购城投的项目其实更安全更有动力，因为简单干净，交易对手也是国资，价格也比民企在地价高位拿的招拍挂项目要便宜。”

　　从并购标的来看，现金流较稳定、有息负债较低的物业管理资产，也是国企央企偏好的“猎物”，借助收并购从而扩大规模优势。

　　今年首月，华润置地旗下的物业公司华润万象生活就拉开了物业收并购大幕。以商业地产为特色的华润万象生活先后收购了禹洲物业和中南服务，对价分别为不高于10.6亿元和22.6亿元。半个月内，华润万象生活为拿下两家物业公司共耗资33.2亿。

　　一位国资参股房企的投拓人士表示，一直以来其所在的房企都持续关注市场上的收并购项目，收并购的预算约占全年拿地预算的30%-40%。目前随着出险房企的增加，市场上出售的项目数量有所增加，整体来看收并购的动作自然会比较频繁。

　　目前，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”指标。不过，尽管并购类融资通道正在打通，头部房企得到金融机构的支持，但是地产行业的并购潮或难以在今年大面积掀起。

　　“其实市场上并没什么那么多好项目，要找一个好项目非常困难的。出险房企其实90%的资产都不是优质的资产，如果是好资产他们就不会出事了。另外，国资央企很难做完全市场化的收并购，它们部分收并购是政府要求主导的，像中海收购亚运城项目，则是因为自己本身就是项目股东之一，对项目知根知底。”前述投拓人士说道。

　　根据该投拓人士的介绍，在收并购项目上，其所在的房企强调安全性和收益率，安全性即项目位置需以一二线城市为主，“但为了快速扩张，很多出险房企这几年降低了投资标准，拿了非主流位置的项目”。在投资收益率方面，则需要至少达到10%的水平。“大部分没谈成的收并购都是因为价格问题，很多项目做了前融和非标融资，全是金融机构的钱，结果项目超融了，想打折卖也打不了折。”

　　在此背景下，前述央企开发商人士提到，很多民营企业的项目只能原价出售，但原价是不可能卖出去的，因为现在市场上新出的地都比去年上半年拿的地要便宜，“原价再加一年资金成本的话很难出手，所以在价格上和国企央企很难达成一致。”新浪财经