优化二套首付比例、“卖一买一”最多补贴8万 上海出台楼市政策“组合拳”

　　继北京市出台楼市新政后，上海市也出台了房地产政策“组合拳”。

　　8月20日，《中国经营报》记者从上海市房管局获悉，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》(以下简称“《通知》”)，自2026年8月21日起施行。

　　据悉，本次新政主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房五个方面八项政策措施。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进向《中国经营报》记者表示：“本轮上海市房地产政策优化呈现显著的精细化、差异化特征。政策工具涵盖公积金、信贷、财政补贴、安置方式及存量盘活等多个维度，政策旨在巩固当前市场出现的企稳态势，特别是新房与二手房市场价格企稳、交易活跃度提升的向好局面。预计政策将有效提振市场信心，进一步激活合理的刚性和改善性住房需求，为上海房地产市场平稳健康发展注入新动力。”

　　上海市房管局官网截图。

优化住房公积金政策

　　据悉，此次上海市优化公积金政策有三大看点：首先，提取公积金支付购房首付的范围，由新建预售商品住房扩展至新建商品住房现房，并明确“既提又贷”，即提取行为不影响后续贷款额度计算。其次，购房提取频次由取得不动产权证后五年内“仅可提取一次”，调整为“每个自然年可提取一次”，提取总额上限同步调整为“不超过以自有资金支付的购房款”。最后，提取用途进一步拓宽，可覆盖支付购房契税以及购买配套车位(库)、储藏室。

　　对此，严跃进表示：“上述调整覆盖面广、精准度高，提取频次的放宽与用途的拓展，不仅有助于缓解购房初期的多重资金压力，也体现了公积金支持贯穿住房消费全周期的政策导向，对释放多样化、合理的住房需求具有积极作用。”

　　更值得一提的是，此次上海市优化公积金政策紧跟在8月份《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》出台后。对此，中指研究院上海数据总经理张文静向《中国经营报》记者表示，从出台时机看，本轮新政具有明确的“窗口效应”考量：一方面，紧贴8月《住房公积金管理条例》修订出台的时间节点，及时响应国家层面公积金制度改革方向;另一方面，抢在传统楼市销售旺季“金九银十”前夕推出，意在将政策利好转化为市场交易动能。

　　拆解政策来看，张文静分析表示，公积金三项措施分别从“提取范围”(预售→现房)、“提取灵活性”(五年一次→每年一次)、“提取场景”(增加契税、车位、储藏室)三个维度发力，促进公积金更快流向购房消费端，降低居民实际购房资金压力。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦分析表示：“灵活运用公积金工具支持缴存人多样化住房需求，公积金成为撬动购房的‘活工具’。”

催动“卖一买一”置换链条

　　关于优化个人住房信贷政策方面，本次新政明确优化二套房贷首付款比例。对购买外环外(包括原实施差异化政策区域)住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

　　按照优化后政策规定，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%;二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%(含宝山、嘉定区全域)。

　　同时，本次新政还出台了阶段性购房补贴政策，支持居民置换改善需求。

　　其中，实施“以旧换新”购房贷款补贴。在《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后一年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元;补贴总金额2亿元，用完即止。

　　另外，优化“以旧换新”补贴。自《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后一年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。

　　值得关注的是，同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴，最高补贴8万元。

　　张文静向《中国经营报》记者分析称：“两项政策叠加，对外环外新房市场利好明显。二套房首付比例下调(外环外)、‘以旧换新’补贴(针对购买外环外新房)，均体现出鲜明的空间导向——引导购房需求向外环外释放，同时通过补贴机制优化‘卖旧→买新’的置换链条。最高8万元的真金白银有望强化这部分群体的入市意愿。”

　　严跃进进一步表示：“对于将市中心二手房出售后，到外环外购置新房的家庭，给予最高8万元补贴。这一安排既落实‘以旧换新’导向，又推动核心城区老旧小户型房源释放，引导居民迁往外环外改善居住品质，促进人口分布更均衡，市场结构更优化。”

　　除此之外，本次新政明确推行房票安置。《通知》指出，要进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

　　不仅如此，上海市还要加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区(含浦东外环内区域)推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

业内：上海楼市“金九银十”可期

　　今年以来，上海楼市正逐步复苏，房价也出现回暖态势。

　　根据国家统计局8月17日公布的最新数据，新房方面，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%。二手房方面，2026年7月上海二手住宅销售价格环比上涨0.3%，已经连续6个月环比上涨。

　　尤其是二手房方面，网上房地产数据显示，2026年上半年上海二手房累计成交约14.7万套，同比增加约13%，创近五年同期新高;进入7月，上海二手商品房成交仍在2.3万套左右，同比继续增长。

　　而此次新政的出台节点正是8月中下旬，处在“金九银十”的传统热销旺季之前。对此，卢文曦指出，新政赶在“金九银十”传统销售季之前落地，将有效提振市场信心，提前锁定四季度成交成色。“随着政策效应的持续释放，上海楼市有望在巩固既有成果的基础上，迎来新一轮高质量复苏行情。”

　　上海链家交易管理中心总监吕辉彪表示，本次上海市“沪八条”新政是精准稳市、惠民利民的组合政策。新政放宽公积金提取范围、频次及使用场景，降低刚需上车压力。同时利好改善置换，外环外二套首付降至15%，叠加最高8万元置换补贴，切实减轻换房成本。此外，新政通过房票安置、收购存量二手房改造保租房，有效盘活楼市存量、提升流通性，将有效提振市场信心，激活“金九银十”置业活力。

　　文章来源：中国经营报