上周消费REITs表现优秀，发行市场持续活跃

　今年“五一”假期前一周（4月28日~4月30日），我国已上市公募REITs（不动产投资信托基金）的二级市场价格较上前一周有所回调。截至4月30日，中证REITs（收盘）指数收于846.01点，环比下跌1.43%；中证REITs全收益指数收于1057.92点，环比下跌0.1%。各大类资产收益表现由高到低排序依次为：纯债>REITs>股票>转债>黄金>原油。其中，表现最好的是消费REITs。据开源证券数据，消费REITs单周上涨1.19%，单月累计上涨2.18%。
　　《每日经济新闻》记者注意到，具体产品方面，全市场已经上市的65只公募REITs涨跌互现，其中有34只REITs环比上涨，涨幅排名前三的产品分别是中金重庆两江REIT、中金联东科创REIT和华夏华润商业REIT，周内分别上涨4.99%、3.9%和2.7%。周内跌幅最大的3只产品则分别为工银蒙能清洁能源REIT、华夏杭州和达高科产园REIT和国泰君安临港创新产业园REIT。
　　行业方面，上周中金厦门安居保障房REIT的扩募正式启动，中金中国绿发商业REIT也对审核问询函进行了答复，发行市场保持活跃。
　
　成交规模和换手率分化
　　上周，公募REITs二级市场可谓涨跌互现。根据Wind（万得）数据，截至4月30日，中证REITs（收盘）指数收于846.01点，同比上涨4.48%，环比下跌1.43%；中证REITs全收益指数收于1057.92点，同比上涨12.19%，环比下跌0.1%。
　　从项目属性来看，上周产权类上涨0.19%，特许经营权类下跌0.08%。据国金证券，从持有项目的行业类型来看，上周产业园区类下跌1.28%，仓储物流类上涨0.34%，生态环保类上涨0.45%，高速公路类上涨0.09%，能源类下跌0.48%，保租房类上涨0.68%，消费类上涨1.70%；周度收益表现由高到低排序依次为：消费类>保租房类>生态环保类>仓储物流类>高速公路类>能源类>产业园区类。其中，消费基础设施板块REITs表现持续优秀，开源证券数据显示消费REITs单周上涨1.19%，单月累计上涨2.18%。
　　具体产品方面，根据Wind数据，全市场已经上市的65只公募REITs中有34只产品环比上涨，另外31只产品则出现下跌。涨幅排名前三的产品分别是中金重庆两江REIT、中金联东科创REIT和华夏华润商业REIT，周内分别上涨4.99%、3.9%和2.7%。
　　相比之下，周内跌幅最大的3只产品则分别为工银蒙能清洁能源REIT、华夏杭州和达高科产园REIT和国泰君安临港创新产业园REIT，环比跌幅分别为-5%、-3.57%和-3.01%，此外还有5只产品周内跌幅超过2%。
　　流动性方面，光大证券显示，上周已上市的65只公募REITs成交规模为16.3亿元；能源基础设施类REITs区间日均换手率领先其他，周内区间日均换手率均值为0.71%。
　　从单只REIT层面来看，成交规模和换手率表现分化。周内成交量前三的产品分别是博时蛇口产园REIT、南方顺丰物流REIT和中金厦门安居保障房REIT；成交额排名前三的产品则是南方顺丰物流REIT、中金厦门安居保障房REIT和中信建投国家电投新能源REIT。
　　《每日经济新闻》记者注意到，周内主力净流入总额为5902万元，市场交投热情有所延续。从不同底层资产REITs来看，主力净流入额前三的底层资产类型是能源基础设施类、仓储物流类和园区基础设施类；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的产品是中航京能光伏REIT、华夏华润商业REIT和南方顺丰物流REIT。
　
　2只产品已通过待上市
　　行业方面，上周也有多项动态值得关注。首先，中金厦门安居保障房REIT启动扩募。上周，中金厦门安居保障房REIT项目状态更新为“已申报”，债券类型为基础设施公募REITs，由中金基金担任管理人。
　　公开资料显示，去年8月，中金基金发布公告称，中金厦门安居保障房REIT在稳健经营的基础上将启动2024年第一次扩募。公告显示，中金厦门安居保障房REIT本次拟购入的资产暂定为位于厦门市思明区的保障性租赁住房林边公寓项目和位于厦门市湖里区的公共租赁住房仁和公寓项目。
　　其次，上周中金中国绿发商业REIT对审核问询函进行了答复，估值调整比例为2.26%，调降的幅度较小，主要原因系消费热潮等外部环境对项目估值的积极影响。从关键参数调整来看，项目租赁结构发生显著变化，固定租金占比从2023年的79.2%降至2024年的57.8%。
　　据了解，该项目的底层资产是济南领秀城贵和购物中心项目。作为济南南部最大的单体商业项目，近年来该项目客流量、营收、利润等核心数据呈现稳步上升趋势，平均出租率也稳定在95%以上。
　　截至4月30日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs共有2只，发行市场保持活跃。
　　在谈到公募REITs当前的投资机会时，华泰证券指出，低利率环境，高息资产稀缺，固收资金明显欠配的背景没有改变，公募REITs投资仍具备性价比。保障房REITs基本面也较为稳定，可逢调整适当增配，对于基本面走弱的仓储物流和产业园保持谨慎。近期市场调整较多，或有短期波段交易机会，中长期压力较大的项目调整压力或持续。